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Contrato Padrão deve ser registrado em Incorporações?
Em loteamentos há a obrigação de o loteador apresentar, dentre os demais documentos obrigatórios, um texto do contrato padrão a ser usado para prometer à venda os futuros lotes aos interessados (Lei n. 6.766/79, art. 18, VI).
E nas incorporações? Como também se trata de empreendimento que busca vender futuras unidades imobiliárias, será que isso também seria obrigatório?
A resposta é negativa.
Para incorporações isso é uma faculdade do incorporador. E, caso ele arquive um contrato padrão no cartório no momento do registro da incorporação, ele não precisará repetir essas cláusulas padrões em cada negócio. Bastará fazer remissão ao contrato arquivado. É o que se apreende da Lei n. 4591/64, art. 67.
Sobre o tema, vejamos entendimento manifestado pelo IRIB em 2014:
Em 28/01/2014
Incorporação imobiliária – contrato-padrão – arquivamento
Questão esclarece acerca do arquivamento, no Registro de Imóveis, de contrato-padrão, nos casos de incorporação imobiliária.
Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca do arquivamento, no Registro de Imóveis, de contrato-padrão, nos casos de incorporação imobiliária. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Mario Pazutti Mezzari:
Pergunta: No caso do registro de incorporação imobiliária, o arquivamento do contrato-padrão é obrigatório?
Resposta: Mario Pazutti Mezzari assim explica, em obra intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 3ª ed., Norton Editor, Porto Alegre, 2010, p. 136-137:
“É facultado aos incorporadores estabelecerem regras gerais para a contratação de vendas das unidades. Tais regras poderão constar de um contrato padrão, como previsto no art. 67, da Lei nº 4.591, de 1964 e seus parágrafos. Esse documento deve ser também arquivado junto ao Registro de Imóveis, conforme preceitua o § 4º do mesmo artigo.
(…)
A possibilidade e as vantagens, pois, de arquivar o contrato-padrão no Registro de Imóveis são inegáveis. Mas a pergunta fundamental é: o contrato-padrão deve, sempre e de maneira obrigatória, ser arquivado no Registro de Imóveis junto com os demais papéis previsto no artigo 32 da Lei nº 4.591, de 1964?
A resposta precisa ser buscada no próprio artigo 67 da mesma lei, onde há a previsão legal da existência do contrato-padrão. Ali vemos que, se assim o quiser o incorporador, os instrumentos poderão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas de cada contrato, e que as cláusulas comuns a todos, genéricas e invariáveis, não precisarão constar no mesmo instrumento, desde que exista um contrato-padrão, o qual esteja arquivado no Registro de Imóveis junto ao processo de incorporação imobiliária.
Aí está, ao que parece, a solução para o caso: sempre que o incorporador quiser valer-se da autorização contida no ‘caput’ do artigo 67, ou seja, sempre que quiser lançar no instrumento de contrato apenas as cláusulas que lhe são específicas, sem adentrar nas cláusulas e condições comuns a todos, poderá utilizar-se de um contrato-padrão. E, neste caso, deverá obrigatoriamente depositar tal contrato-padrão junto ao processo de incorporação.
Contrário senso, se o incorporador se dispuser a consignar, em cada instrumento de contrato, todas as cláusulas, sejam específicas ou genéricas, não precisará utilizar-se de um contrato-padrão e, obviamente, não precisará arquivá-lo junto ao Registro de Imóveis.
Qualquer instrumento de contrato que venha a ser apresentado ao Registro de Imóveis (especialmente as promessas de compra e venda), se houver menção à existência de um contrato-padrão, deverá o registrador verificar se tal contrato efetivamente está arquivado. Se não o estiver, deverá exigir que o incorporador assim o faça, sob pena de impugnar o registro daquele instrumento.
O incorporador que fizer constar em instrumento de contrato, que a ele se aplicam regras gerais de contrato-padrão não arquivado no Registro de Imóveis, sujeitar-se-á às penalidades da própria de incorporações (artigo 66, I), bem como às eventuais indenizações decorrentes de perdas e danos pelo descumprimento de obrigação legal.”
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.
Seleção: Consultoria do IRIB.
Fonte: Base de dados do IRIB Responde.
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