Principais Leis sobre Registro de Imóveis em geral e também as peculiares de Goiás

 

Nas atividades notariais e de registros públicos há a necessária análise de aplicação de diversos diplomas legais, pois a fiscalização quanto ao respeito dos negócios à legislação vigente é um dos objetivos dos cartórios extrajudiciais, que, assim, conseguem eficientemente prevenir litígios e garantir a segurança jurídica no mundo negocial (não é por acaso que o Sistema de Registro de Imóveis brasileiro é um dos mais seguros do mundo, conforme destaca o desembargador mineiro MARCELO GUIMARÃES RODRIGUES).

Abaixo serão listadas algumas normas que costumam incidir frequentemente no cotidiano de um cartório de registro de imóveis em Goiânia (pois há normas estaduais e municipais que também devem ser observadas).

São as seguintes as normas referidas nesta seção: Constituição da República, Lei n. 8.935/94 (Lei dos Notários e Registradores), Lei n. 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), Consolidação de Atos Normativos da Corregedoria do TJGO, Lei n. 7.433/85 (requisito da Escritura Pública), Decreto n. 93.240/86 (regulamenta a Lei n. 7.433/85), Código Civil, Lei n. 10.169/2000 (emolumentos em geral), Lei Estadual n. 14.376/02 (emolumentos de Goiás), Lei 13.097/15 (arts. 54 e seguintes: averbação de ações, fortalecendo o princípio da concentração na matrícula), Lei n. 6.766/79 (loteamentos urbanos), Decreto n. 58/37 (loteamentos rurais), Lei n. 4.591/64 (incorporações), Decreto-Lei n. 167/67 e demais leis de Cédulas, Lei n. 8.212/91 (CND previdenciária), Lei Municipal 5.040/75 (ISTI) e Lei Estadual n. 11.651/91 (ITCD).

Hierarquia Normativa no Brasil

A Hierarquia normativa no nosso país pode ser assim representada:

1 – Constituição > 2 – Leis (Complementares e Ordinárias – cada uma tem uma competência diversa) > 3 – Decretos e Atos Normativos em geral regulamentadores de leis.

Leis Federais, Estaduais e Municipais quanto à Atividade Notarial e de Registros Públicos.

As Leis podem ser ainda federais, estaduais ou municipais. Como dito acima, só a União pode legislar sobre registros públicos (art. 22,XXV, CR/88). Então apenas uma lei federal pode dispor sobre o que pode ser registrado/averbado, onde pode ser registrado/averbado, e quais os efeitos deste registro/averbação. Normas administrativas de Tribunais costumam esclarecer alguns pontos duvidosos.

Mas a Lei Estadual tem grande importância para a fixação dos valores de emolumentos e também para a normatização da situação organizacional dos cartórios em seu território.

A Constituição, no art. 236, §2º, dispõe que a lei federal deve trazer apenas normas gerais sobre emolumentos. Essas normas gerais estão na Lei n. 10.169/2000.

Mas valores específicos a serem cobrados dos usuários só podem ser estabelecidos por Lei Estadual. Em GOIÁS a Lei que trata do assunto é a Lei Estadual n. 14.376/02.

Outro assunto importantíssimo para cartórios tratado na Lei Estadual é o ITCD, imposto que incide em transmissões de bens por herança ou doação. Em Goiás a lei que trata disto é a Lei Estadual n. 11.651/91 (Código Tributário Estadual de Goiás – arts. 72 ao 85).

Lei municipal geralmente é importante para cartórios no que diz respeito à incidência de seus impostos nos negócios registrados (ITBI, chamado em Goiânia de “ISTI”) e nos serviços dos próprios cartório (ISS). A lei que trata disso em Goiânia é a Lei Municipal n. 5.040/75 (Código Tributário Municipal). Obs: A lei municipal 6.733/1989, que instituiu o ITBI em Goiânia foi revogada, estando a matéria regulada na Lei 5.040/75).

Seguem a identificação das normas e explicações resumidas, com links para seus conteúdos:

Constituição da República de 1988 (CR/88) – Essa é a chamada “Lei Maior”, onde todas as outras leis do país se apoiam. Todas as demais leis e atos normativos em geral devem respeitar os comandos da Constituição. Os artigos mais importantes para os cartórios são: art. 1º, II (cidadania: o cartório de Registro Civil de Pessoas Naturais – RCPN – garante o exercício da cidadania, pois é necessário o registro do nascimento para o acesso a direitos decorrentes da cidadania), art. 5º, LXXVI (Gratuidade do registro de nascimento e certidão de óbito no RCPN), art. 22, XXV (a competência para legislar sobre registros públicos é da União), e art. 236 (determina que o regime da prestação do serviço seja por meio de delegação a um particular, após aprovação em concurso público).

Abaixo, quando for apenas indicado o número da lei, significa que é lei federal.

Lei 8.935/94Lei dos Notários e Registradores. Essa lei dá os contornos do conceito de um cartório. É por ela que se sabe o que é um cartório, as suas espécies, como são organizados e quem são os responsáveis pela prestação do serviço.

Lei 6.015/73Lei dos Registros Públicos. Prevê os procedimentos a serem observados nos cartórios de Registros (RCPN, RTD, RCPJ e RI).

A partir do art. 167 trata do Registro de Imóveis. É muito antiga e em vários trechos já não está mais vigente. Costuma ser regulamentada de forma mais atualizada por Códigos de Normas dos Estados, que especificam alguns procedimentos a serem observados. Em Goiás, esse detalhamento e atualização é feito por meio da Consolidação de Atos Normativos da Corregedoria.

Consolidação de Atos Normativos da Corregedoria de Goiás (CAN-CGJGO) – É onde se encontram as normas da Corregedoria do Eg. Tribunal de Justiça de Goiás que detalham os procedimentos a serem observados por todos os cartórios. Os artigos 729 a 843 são os que tratam do Registro de Imóveis.

Lei n. 7.433/85 – Requisitos da Escritura Pública: Prevê os requisitos da escritura pública, ou seja, o que deve constar na escritura pública. Deve ser aplicada em conjunto com o decreto que detalhou suas exigências (Decreto 93.240/86) e com o art. 215 do Código Civil. Essas normas é que trazem, por exemplo, a exigência de apresentação de diversas certidões ao tabelião para a feitura de escritura pública.

- Decreto n. 93.240/86: Detalhou as exigências da Lei n. 7.433/85.

- Art. 215 do Código Civil de 2002: Traz também requisitos da escritura pública.

Lei n. 10.169/2000 – Normas Gerais de Emolumentos: É a lei federal com normas gerais sobre emolumentos. Cada Estado deve fixar os valores específicos dos emolumentos de seus cartórios, levando-se em conta as diretrizes gerais desta lei (ex: essa lei diz que é proibido fixar emolumentos com base em percentual sobre o negócio ou bem registrado).

Lei Estadual n. 14.376/02 – Valores dos Emolumentos em Goiás: Seguindo as diretrizes gerais da Lei federal n. 10.169/2000, Goiás fixou os emolumentos dos seus cartórios por meio desta lei estadual. A fixação de emolumentos por cada Estado é melhor para que se observe as grandes disparidades regionais existentes no nosso país de tamanho continental. Esses valores, conforme a Lei n. 10.169/2000, devem corresponder “ao efetivo custo e à adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados”. A tabela de emolumentos de Goiás é uma das mais baixas do Brasil.

Lei n. 6.766/79 – Lei do Parcelamento do solo Urbano: Esta lei regula as duas formas de parcelamento urbano existentes:

1 – Loteamento (quando há criação de ruas ou alteração em ruas já existentes) e

2 – Desmembramento (divisão de uma área em vários lotes sem a alteração ou criação de ruas existentes).

O art. 18 traz uma lista de documentos que devem ser apresentados pelo interessado ao Registro de Imóveis para que se registre o parcelamento.

OBS: Mera divisão de um imóvel em alguns poucos lotes é considerado simples desdobro; não parcelamento. O número máximo para ser assim considerado varia de Estado para Estado, sendo, geralmente, dez (SP e MS, por exemplo, adotam este critério).

Decreto 58/37 – Lei do Parcelamento do solo Rural: Esta lei (na época o decreto tinha força de lei) regula os loteamentos feitos em imóvel rural. É necessário que haja aprovação do INCRA.

Lei n. 4.591/64 – Lei de Incorporação e Condomínio: Regula o procedimento a ser seguido por quem quer fazer um incorporação e/ou instituir um condomínio. Se o imóvel está em regime de condomínio de edifícios (ex: apartamento, sala comercial) ou casas, essa lei exige que para a sua transmissão se comprove a quitação manutenção do condomínio (art. 4º.). Veja:

Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sôbre ela independerão do consentimento dos condôminos,.

Parágrafo único – A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio.

Conforme a Lei 7.433/85, para provar essa quitação basta a declaração feita por quem está transmitindo o imóvel, ou seu procurador, declaração esta que deve constar no contrato ou escritura (art. 2º, §2).

O art. 32 traz uma lista de documentos que devem ser apresentados pelo interessado ao Registro de Imóveis para que se registre a incorporação. Quanto a condomínios a Lei n. 4.591/64 foi derrogada pelos arts. 1331 a 1358 do Código Civil/2002 no que for incomatível.

O que é uma Incorporação?

Quando alguém tem a intenção de fazer a construção de unidades em condomínio (apartamentos, salas, garagens, ou casas) para futura venda, mas já quer vender essas unidades (que ainda nem existem) para financiar a obra, estaremos diante de uma “incorporação”. “Incorpora-se” a construção (edifício ou casas) ao terreno.

Para que esse empreendedor possa vender desde logo essas unidades que ainda não existem fisicamente, a lei exige que ele registre a incorporação no cartório de Registro de Imóveis. Inclusive a venda dessas unidades futuras sem o prévio registro da incorporação é crime.

A finalidade é proteger os compradores dessas unidades que ainda não existem. Qualquer pessoa pode saber os riscos da compra dessas unidades mediante consulta ao cartório de Registro de Imóveis.

Lei n. 8.212/91 (Custeio do INSS): É a lei que prevê a obrigatoriedade de apresentação de CND de contribuições previdenciárias na compra e venda de imóveis, o que em regra é sempre exigível de empresas. Veja-se:

Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos: (Redação dada pela Lei nº 9.032, de 28.4.95).

I – da empresa:

  1. a) na contratação com o Poder Público e no recebimento de benefícios ou incentivo fiscal ou creditício concedido por ele;
  2. b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo;
  3. c) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem móvel de valor superior a Cr$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil cruzeiros) incorporado ao ativo permanente da empresa;
  4. d) no registro ou arquivamento, no órgão próprio, de ato relativo a baixa ou redução de capital de firma individual, redução de capital social, cisão total ou parcial, transformação ou extinção de entidade ou sociedade comercial ou civil e transferência de controle de cotas de sociedades de responsabilidade limitada; (Redação dada pela Lei nº 9.528, de 10.12.97).

II – do proprietário, pessoa física ou jurídica, de obra de construção civil, quando de sua averbação no registro de imóveis, salvo no caso do inciso VIII do art. 30.

 

Lei Municipal n. 5.040/75 – Código Tributário Municipal de Goiânia (normas gerais, que se aplicam ao ITBI (chamado em Goiânia de “ISTI”). É importante saber que qualquer não incidência, imunidade ou isenção de ISTI pretendida pelo interessado deve ser reconhecida em documento da Prefeitura, não podendo o cartório decidir quando se configura tais casos (ex: em promessa de compra e venda e sua cessão há muitos questionamentos, mas deve ser reconhecido pelo município ou haver decisão judicial específica dispensando). Isto com fundamento na Código Tributário Municipal de Goiânia, art. 89-A, VI:

Art. 89-A. Os prestadores de serviço, descritos na lista de serviços, do ar/. 52, item 21.01, serviços de registros públicos, cartorários e notariais, desta Lei, deverão:

I – Verificar a veracidade das certidões negativas de débito, laudos de avaliação de ISTI e de documentos de arrecadação municipal de quaisquer tributos, necessários à realização ou registro do ato cartorial, sob pena de responsabilidade solidária pelo pagamento do tributo, prevista nos arts. 16 e 17, da Lei n.° 6.733/89, com os acréscimos legais,além de outras penalidades previstas na legislação tributária municipal.

[...]

VI – Acolher, para os atos em razão de seu oficio, somente as Declarações de Isenção, Imunidade e Não Incidência de quaisquer tributos municipais, quando expedidas pelo Secretário Municipal de Finanças.

Lei Municipal n. 6.733/89 – Lei do ITBI de Goiânia. É a lei que institui o ITBI na cidade.

Lei Estadual n. 11.651/91 – Código Tributário Estadual de Goiás : Trata do ITCD (arts. 72 ao 85). O reconhecimento de não incidência, isenção ou imunidade também depende de manifestação do Estado.

Decreto-Lei 167/67: Cédula de Crédito Rural. É importantíssima para o desenvolvimento da agricultura. Produtores rurais conseguem financiamentos em bancos para pagar as suas atividades e, em troca, assinam uma cédula. A cédula nada mais é que uma promessa de pagamento que alguém faz. As suas garantias podem ser penhor (geralmente os produtores dão em penhor a própria plantação ou animais) ou hipoteca (imóvel). As cédulas são registradas no Registro de Imóveis no Livro 3. Quando a garantia é a hipoteca, essa é registrada no Livro 2. Nesse caso, gera dois registros.

Uns dos artigos mais importantes desse DL 167/67 são os seguintes:

Art 59. A venda dos bens apenhados ou hipotecados pela cédula de crédito rural depende de prévia anuência do credor, por escrito.

Art 69. Os bens objeto de penhor ou de hipoteca constituídos pela cédula de crédito rural não serão penhorados, arrestados ou seqüestrados por outras dívidas do emitente ou do terceiro empenhador ou hipotecante, cumprindo ao emitente ou ao terceiro empenhador ou hipotecante denunciar a existência da cédula às autoridades incumbidas da diligência ou a quem a determinou, sob pena de responderem pelos prejuízos resultantes de sua omissão.

Isto é, se a hipoteca for cedular, a venda do imóvel depende de anuência do credor e nem penhorado pode ser.

Atenção: a hipoteca normal não impede a venda do imóvel (basta ser declarado pelo comprador que sabe da sua existência).

Depois da cédula rural, foram sendo criadas as cédulas de crédito de outras atividades econômicas, e as suas leis foram determinando que se aplicasse o Dec-Lei 167/67. O que há de acréscimo nas próximas cédulas é a possibilidade de garantia pela alienação fiduciária.

Dec-Lei 413/69: Cédula de Crédito Industrial.

Lei 6313/75: Cédula de Crédito à Exportação.

Lei 6840/80: Cédula de Crédito Comercial

Lei 8929/94: Cédula de Produto Rural.

 

Lei 10931/04: Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) e Cédula de Crédito Bancário (CCB).

A Cédula de Crédito Imobiliário é geralmente emitida pelo banco juntamente com o contrato de financiamento (compra e venda com mútuo). A CCI não é registrada no Livro 3. Apenas se averba no Livro 2 (matrícula). Para o cartório de Registro de Imóveis as seguintes normas são as mais importantes:

Art. 25. É vedada a averbação da emissão de CCI com garantia real quando houver prenotação ou registro de qualquer outro ônus real sobre os direitos imobiliários respectivos, inclusive penhora ou averbação de qualquer mandado ou ação judicial.

Art. 52. Uma vez protocolizados todos os documentos necessários à averbação ou ao registro dos atos e dos títulos a que se referem esta Lei e a Lei no 9.514, de 1997, o oficial de Registro de Imóveis procederá ao registro ou à averbação, dentro do prazo de quinze dias.

A CCB é importante por que vem sendo muito usada pelos bancos para financiamentos em geral. Costumam usar como garantia principalmente a alienação fiduciária. A CCB não é registrada no Livro 3. Registra-se apenas a garantia (alienação fiduciária ou hipoteca) no Livro 2 (matrícula).

Lei 13.097/15, arts. 54 e seguintes (conversão da Medida Provisória n. 656/2014): Essa Lei trouxe uma mudança importantíssima no Direito Civil: agora fraudes a credores ou à execução, e evicção, só poderão ser alegadas quando as ações tiverem sido averbadas nas matrículas.

A ideia é trazer tudo para a matrícula, fortalecendo o Princípio da Concentração. O que não estiver na matrícula não poderá ser oposto ao adquirente.

Exemplo: alguém que tenha uma ação contra o doador não poderá “tirar” o imóvel do donatário, se essa ação não tiver sido previamente averbada na matrícula.

O objetivo é facilitar a vida dos adquirentes de imóveis, mas sem perder a segurança, que será aumentada, pois tudo que puder de alguma forma atingir o imóvel terá que estar na matrícula.