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Publicada a Lei n. 13.097/15 – “A Lei da Concentração na Matrícula”
A Lei n. 13.097/15, fruto da conversão da Medida Provisória n. 656/14, foi publicada em 20.1.2015.
Trouxe, entre outras disposições, uma mudança importantíssima no Direito Civil: agora fraudes a credores ou à execução, e evicção, só poderão ser reconhecidas e atingir uma pessoa que adquire um imóvel quando as ações tiverem sido previamente averbadas na matrícula deste imóvel.
Tal inovação consta do seu art. 54 e seguintes. Veja-se o que dispõe o art. 54:
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.
A ideia é trazer tudo para a matrícula, fortalecendo o Princípio da Concentração.
Matrícula é um documento no qual há uma verdadeira biografia do imóvel, constando a sua descrição perfeitamente individualizada e a sequência de todos os negócios e informações que tenham pertinência com a situação jurídica do imóvel. Os requisitos que cada matrícula deve conter estão elencados no art. 176, II, da Lei n. 6.015/73 (LRP – Lei de Registros Públicos).
Todo imóvel deve ter uma matrícula. E cada matrícula só pode dizer respeito a um único imóvel (princípio da unitariedade da matrícula). É desse sistema que se extrai a necessária segurança jurídica para que os negócios imobiliários ocorram com a máxima prevenção de futuros litígios. Esta atividade preventiva é bem vivenciada na prática das notas e registros públicos, auxiliando na melhor eficiência da atividade do Judiciário, uma vez que impede que surjam conflitos no futuro, ou, caso surjam, haja prova dotada de fé pública a tornar mais simples a resolução do eventual litígio judicial.
E um dos princípios que regem esse sistema é o princípio da concentração, cuja existência já é bastante aceita na doutrina e prática registral, havendo sempre a referência aos arts. 167, II, 5, e 246 da LRP como seus fundamentos normativos positivados.
E agora, com a Lei n. 13.097/15, o legislador reforça o Princípio da Concentração, e fixa que tudo o que não estiver na matrícula não poderá ser oposto ao adquirente.
Exemplo de consequência da novel lei acima mencionada: alguém que tenha uma ação contra o doador não poderá “tirar” o imóvel do donatário (quem recebeu a doação), se essa ação não tiver sido previamente averbada na matrícula.
O objetivo é facilitar a vida dos adquirentes de imóveis e, ao mesmo tempo, aumentar a segurança jurídica.
Os requisitos da escritura pública estão no art. 215 do Código Civil, Lei n. 7.433/85 e seu decreto regulamentador n. 93.240/86. E a Lei n. 7.433/85 exigia a apresentação das certidões de feitos ajuizados (art. 1o, §2o), sendo que o Decreto, apesar de permitir a dispensa de outras certidões, nada dispunha quanto a essas . Em razão da aparente lacuna, algumas Corregedorias vêm permitindo a dispensa das certidões, desde que o seja de forma expressa pelo adquirente (é o caso de Goiás, por exemplo).
Atualmente, em razão da Lei n. 7.433/85 e seu decreto regulamentador (Decreto n. 93.240/86), em toda transmissão de imóvel o adquirente deve exigir do transmitente certidões de distribuidores judiciais para se resguardar de possível responsabilização posterior por dívidas e demandas em geral desse último. Caso dispense (nos Estados nos quais as normas administrativas permitam), estará assumindo o risco por conta própria.
Agora, com a Lei n. 13.097/15, a vida dos adquirentes estará bem facilitada. Isso em razão de que os adquirentes de imóvel não precisarão mais percorrer por uma via crucis à procura de distribuidores judiciais da comarca do imóvel e de eventuais comarcas por onde o transmitente tenha passado.
Agora, tudo o que puder de alguma forma atingir o imóvel terá que estar na matrícula. Se não estiver na matrícula, o eventual processo existente não poderá atingir o novo adquirente.
Mas atenção: Conforme o art. 61 da mencionada lei, há ainda o período transitório de dois anos a partir de sua vigência para que esta nova realidade seja aplicada. Confira-se:
Art. 61. Os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores a esta Lei, devem ser ajustados aos seus termos em até 2 (dois) anos, contados do início de sua vigência.
Então, por ora, segundo o entendimento por enquanto dominante, as certidões de feitos ajuizados só podem ser dispensadas se assim a Corregedoria-Geral do respectivo Estado permitir.
Há valoroso artigo do ilustre Oficial Registrador João Pedro Lamana Paiva acerca do Princípio da Concentração, cuja leitura é bastante recomendada: clique aqui.
Veja notícia publicada no site do IRIB (www.irib.org.br):
Publicada nesta terça-feira, 20 de janeiro, a Lei Federal n° 13.097 de 19 de janeiro de 2015, que institui a concentração dos atos na matrícula do imóvel. A iniciativa do Governo Federal pretende dar mais agilidade aos negócios imobiliários e trazer segurança para o setor. O texto também estabelece outras alterações em relação à Lei de Registros Públicos e ao Registro de Imóveis, previstos nos Capítulos III e IV, artigos 53 ao 98 da publicação.
A concentração da matrícula prevê que todos os atos jurídicos estejam averbados na matrícula do imóvel. Desta forma, estão garantidos os direitos a terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, inclusive para fins de evicção.
O artigo 53 e do 63 ao 98 já estão em vigor. Por sua vez, os artigos de 54 a 62 passam a valer 30 dias após a data da publicação.
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